top of page
Adsız tasarım (24).png

ESENYURT BOÅžANMA AVUKATI
ESENYURT AVUKAT
0541 425 50 74

KÄ°RACININ TAHLÄ°YESÄ°

​

HAKKIMIZDAKÄ° YORUMLARI OKUMAK Ä°ÇÄ°N TIKLAYIN!

ESENYURT BOÅžANMA AVUKATI

ADRES      : Esenyurt Meydan

TELEFON: 0541 425 50 74

​

Bugünler de herkesin konuÅŸtuÄŸu ve merak ettiÄŸi en önemli konu "KÄ°RA UYUÅžMAZLIKLARI". Kiracılar evlerinden çıkmak istemiyor, kiraya verenler çeÅŸitli sebeplerle evlerini boÅŸaltmak istiyorlar. Gelin beraber bu konuyu hem kiracı hem de kiraya veren açısından inceleyelim.

 

Kiraya verenler tarafından en çok karıştırılan husus kira süresinin bitiminde kiracıyı evden çıkarabilecekleri düÅŸüncesidir.

 

Kira sözleÅŸmesi süresinin bitimi üzerine belirli süreli kira sözleÅŸmesini sona erdirme hakkı kural olarak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren, sözleÅŸmenin bitimine dayanarak sözleÅŸmeyi feshedemez.

 

Kiracı, eÄŸer kira sözleÅŸmesini kira süresinin sonunda feshetmek istiyorsa, kira sözleÅŸmesinin bitimine 15 gün kala bu durumu kiraya verene bildirmelidir. Kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beÅŸ gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleÅŸme aynı koÅŸullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

 

Kiraya verenin sözleÅŸmeyi feshedebilmesi için belli ÅŸartların ve durumların oluÅŸması gerekir. Kiraya veren kira sözleÅŸmesi hangi sebeplerin varlığını halinde feshedebilir ?

 

A) KÄ°RAYA VERENÄ°N KONUT Ä°HTÄ°YACI SEBEBÄ°YLE

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre kiraya veren, kendisinin, eÅŸinin, altsoyunun, üstsoyunun yahut kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu kiÅŸilerin konut gereksinimi olması nedeniyle kira sözleÅŸmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleÅŸmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleÅŸmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleÅŸmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir.

  • Kanunda yer alan altsoy ifadesi kiraya verenin sadece çocuklarını içermez. Torunlar ve onların altsoyları bu ifadeye dâhildir. Aynı ÅŸekilde kanunda yer alan üstsoy ifadesiyle anne ve babanın yanında anneanne, babaanne, dede için de konut gereksinimi sebebiyle bu maddenin uygulanması mümkün kılınmıştır. Ayrıca kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olunanlar ifadesine de yer verilmiÅŸtir. Bu açıdan örneÄŸin kardeÅŸlerin konut gereksinimi sebebiyle de bu maddenin uygulanması mümkündür.

  • Bu ÅŸekilde gerçekleÅŸtirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan baÅŸka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.

  • Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin müsait baÅŸka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereÄŸi açacağı tahliye davası reddolur. Bu nedenle açılan davada ihtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kiÅŸiler bakımından olduÄŸunun ispatı ÅŸarttır. Aynı zamanda ihtiyacın mutlaka doÄŸmuÅŸ olması gerekmektedir. Henüz doÄŸmamış ya da ileride doÄŸabilecek bir ihtiyaç mahkemece zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olarak deÄŸerlendirilemez. Evlilik söz konusu olursa, çocuÄŸun konut üzerinde zorunlu ve samimi gereksinimin olduÄŸu Yüksek Mahkeme tarafından kabul edilmektedir.

  • Ayrıca kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.

  • Söz konusu hükme göre, kiraya veren dava açacağını, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmiÅŸse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Lakin sözleÅŸme belirsiz süreli olarak kurulmuÅŸ ise, “bir kira yılı” kavramı söz konusu olamayacaktır. Bu hüküm yalnızca belirli süreli sözleÅŸmelerde uygulanabilir durumdadır. Söz konusu süreler içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuÅŸsa, takip eden bir kira yılı içerisinde dava açılabilecektir. Ä°lgili yazılı bildirimin de delil vasfı bulunması sebepli noter kanalı ile yapılması gerektiÄŸi de yine tavsiye edilmektedir.

 

B) KONUTTA YAPILACAK Ä°NÅžA-Ä°MAR SEBEBÄ°YLE

  • Konut ve çatılı iÅŸyeri kira sözleÅŸmesinin kiraya veren tarafından fesih nedenlerinden biri de inÅŸa ve imar maksadıyla kiralananda yapılacak onarım, geniÅŸletme ve deÄŸiÅŸiklik yapma iÅŸlemleridir.

  • Onarım, esaslı ve kiralananın tamamen boÅŸaltılmasını gerektirmelidir. Esaslı onarım, geniÅŸletme ve yenilemeyi kapsamaktadır.

  • GeniÅŸletme, kiralananın yapıldığı halinden daha fazla büyütülmesi ve iÅŸlevlik kazanması anlamına gelirken, yenileme ise kiralananın tamamen ortadan kaldırılarak, yerine yeni bir varlığın konması iÅŸlemidir.

  • Kiralananın imar-inÅŸa nedeniyle tahliyesi için çeÅŸitli unsurların varlığı gereklidir. Geçerli bir kira sözleÅŸmesi mevcut deÄŸilse, olmayan bir iliÅŸkiyi de bu maddeye göre sonlandırmak mümkün olamayacaktır.

  • DeÄŸiÅŸiklikle ilgili onaylanmış proje en geç dava sürecinde mahkemeye sunulmalıdır.

  • Kiralananda tadilat yapılırken, kiralananda oturulması can ve mal güvenliÄŸini tehlikeye sokacak bir durum teÅŸkil ederse, kira sözleÅŸmesi bu madde uyarınca sona erdirilir. Bunlarla birlikte taşınmazın harap durumdan kurtulması için yapılacak tamirin imar amaçlı olması gereklidir.

  • Kanunda üç çeÅŸit imar amaçlı inÅŸa vardır. Bunlardan ilki esaslı onarımdır. Esaslı onarım binanın tümden yıkılması deÄŸil, kiralananın varlığının korunarak, onaylanmış projeye uygun tamiratın yapılmasıdır. (Depremde ortaya çıkan hasarın giderilmesi) Ä°kinci olarak ise kiralananın geniÅŸletilmesi imarı bir durum oluÅŸturur. Bu geniÅŸletmenin de esaslı olması ve eski yapıya göre bir farklılık oluÅŸturması gereklidir. Aksi halde bu sadece tadilata girer ve kira sözleÅŸmesinin bu nedenle sona ermesi mümkün olamaz. Kiralananın imar amaçlı deÄŸiÅŸtirilmesi, mevcut halinden daha iyi konuma getirilmesi anlamını taşıyabilir. Asansörü olmayan kiralanana asansör konması buna örnek olabilir. Bu imari düzenleme sırasında kiralananın kiracı tarafından kullanımının imkânsız hale gelmiÅŸ olması gereklidir

  • Bildirim yoluyla kira sözleÅŸmesinin sona ermesi mümkün deÄŸildir.

  • Kira sözleÅŸmesi belirli süreli ise, fesih süresi davacının bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, sözleÅŸme belirsiz süreli ise fesih bildirim sürelerine ve dönemine uyularak, belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

 

C) YENÄ° MALÄ°KÄ°N Ä°HTÄ°YACI SEBEBÄ°YLE

  • Yeni malik, yukarıda belirtilen ihtiyaçlar sebebiyle, kiracıya edinme tarihinden 1 ay içinde göndereceÄŸi ihtarname ile 6 içinde taşınmazı boÅŸalmasını aksi halde tahliye davası açacağı bildirmesi gerekir.

  • Bir aylık sürede ihtarnamenin tebliÄŸ edilmiÅŸ olması gerekmektedir.

  • Yeni malik bir diÄŸer yol olarak kira sözleÅŸmesinin bitiminden 1 ay içinde de tahliye davası açabilir.

  • Yeni malikin, kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle tahliye talep edebilmesi için kiracıya yeni malik olduÄŸunu, kira bedellerinin kendine ödenmesi gerektiÄŸi yazılı olarak bildirmelidir.

 

D) TAHLÄ°YE TAAHHÜDÜ SEBEBÄ°YLE

  • Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna baÅŸvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir.

 

E) 10 YILLIK KÄ°RACININ TAHLÄ°YESÄ°

  • Belirli süreli kira sözleÅŸmelerinde sürenin bitiminde kira sözleÅŸmesini sona erdirme hakkı kiracıya tanınmıştır. Kiracı bu hakkını sürenin bitiminden itibaren 15 gün içinde kiraya verene bildirimde bulunarak kullanır. Aksi halde sözleÅŸme bir yıllığına uzamış olarak kabul edilir.

  • Kiraya verenin ise sürenin dolmasıyla sözleÅŸmeyi devam ettirmek istememe hakkı yoktur. Ancak bu hak tek başına, kiracının ömür boyu taşınmazı kullanabilmesi imkanını tanımış olacağından kiraya veren için de bir imkan tanınmıştır. Buna göre kiraya veren için belirli süreli sözleÅŸmelerde sürenin bitimini takip eden kira yılından 10 yıl sonrası için bir süre tanınmıştır. Bu süreyi takip eden her kira yılının dolmasından en az 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunularak herhangi bir geçerli nedene ihtiyaç duyulmaksızın sözleÅŸme sona erdirilebilir.

  • Örnek:On yıllık kiracının tahliyesinde süre hesabı çok önemlidir. Örnek üzerinden ilerlenecek olursa 19.07.2004’de 1 senelik olarak hazırlanıp kurulmuÅŸ olan belirli süreli kira sözleÅŸmesi, bu sürenin sonunda kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmadığı için 19.07.2005 tarihinde yenilenmiÅŸtir. 19.07.2006 ilk kira uzama yılı sonudur. Buradan itibaren on yıllık uzama süresi 19.06.2016’dır. Kanunun tanımına göre bu süreden üç ay öncesinde bildirimde bulunarak sözleÅŸme feshedilebilir. Bu ÅŸartlarda dava 3 ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle ancak 19.07.2016 tarihinde açılabilecektir.

 

F) KULLANMA VE KOMÅžULARA KARÅžI SAYGISIZ DAVRANMA SEBEBÄ°YLE

  • Kiracının kiraladığı konut veya çatılı iÅŸ yerini özenle kullanma ve komÅŸuları ile iyi geçinme borcu vardır. Kiracının bu yükümlülüÄŸüne aykırı davranması durumunda kiraya veren tahliye süreci baÅŸlatabilir. Tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir.

  • Kiraya veren, kiracının bu aykırı davranışını gördüÄŸü zaman kiracıya en az 30 günlük süre tanır. Söz konusu süre içerisinde aykırı davranışlarından vazgeçmemiÅŸse sözleÅŸmeyi fesheder ve kiracıyı tahliye eder. Ayrıca kiracı kiralanan taşınmazı özensiz kullanmasından doÄŸan zararları karşılamak zorundadır. Buradaki özensiz kullanma kiralanan ÅŸeye verilen hafif zararlardır.

  • EÄŸer kiracı kiralanan ÅŸeye bilerek ve isteyerek ağır bir zarar vermiÅŸ ise ve bu durum kiraya veren ve komÅŸular bakımından çekilmez bir hal almışsa kira sözleÅŸmesi feshedilir ve tahliye imkanı doÄŸar. Burada kiracıya 30 günlük süre tanınabileceÄŸi gibi bu sürenin verilmesinin anlamsız olacağı anlaşılıyorsa hiçbir süre tanınmaksızın direk sözleÅŸme feshedilebilir. Burada fesih yazılı bildirim ile olur. Yani noter kanalıyla gerçekleÅŸtirilebilir. Ardından tahliye davası açılabileceÄŸi gibi icra kanalı ile de tahliye mümkündür.

​

G) KÄ°RA BORCUNU ÖDEMEYEN VEYA ZAMANINDA ÖDEMEYEN KÄ°RACININ TAHLÄ°YESÄ°

Bu konudaki yazımızı okumak için tıklayınız!

​

KÄ°RA SÖZLEÅžMESÄ°NDEN KAYNAKLANAN DAVA VE UYUÅžMAZLIKDA AVUKATIN ROLÜ

Kira sözleÅŸmesinden kaynaklanan dava ve uyuÅŸmazlıklar; karmaşık ve geniÅŸ kapsamlıdır. Bu nedenle alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınması hayati öneme sahiptir. Kira sözleÅŸmesinden kaynaklanan dava ve uyuÅŸmazlıklarda tüm iÅŸ/iÅŸlem/sözleÅŸme ve hukuk davaları titizlikle yürütülmesi gereken ve gereken önem verilmezse telafisi mümkün olmayan zararların açığa çıkabileceÄŸi konulardır. Bu nedenle uzman bir avukat yardımı hayati önem taşımaktadır. Esenyurt Avukat olarak on yıla yakın hukuki tecrübemiz ile kira uyuÅŸmazlıkları konusunda hukuki destek ve danışmanlık sunuyoruz. Ayrıca, Esenyurt BoÅŸanma Avukatı olarak aile hukukundan kaynaklı çekiÅŸmeli boÅŸanma davası ve anlaÅŸmalı boÅŸanma davası hususunda da müvekkillerimize detaylı destek ve hizmet sunuyoruz.

 

DiÄŸer Yazılarımızı Okumak Ä°çin Tıklayın!

 

​

bottom of page